普陀區(qū)咨詢房地產(chǎn)咨詢好處

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。其中：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，也稱為房地產(chǎn)開發(fā)商；按照法律規(guī)定必須具備四級(jí)資質(zhì)等級(jí)并承攬相應(yīng)范圍的業(yè)務(wù)。投資周期長、金額大、周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差、風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)利潤豐厚。房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是有區(qū)別的，房地產(chǎn)開發(fā)是指依《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，在取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。這是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條第三款明確的定義。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。這是***《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二條明確定義的。房地產(chǎn)位置的不動(dòng)性或固定性，在地域上決定了房地產(chǎn)對(duì)市場供求的不可調(diào)劑性。普陀區(qū)咨詢房地產(chǎn)咨詢好處

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)力較弱，規(guī)模普遍偏小。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期組建的開發(fā)企業(yè)是一些國有的老企業(yè)，他們?nèi)藛T多、負(fù)擔(dān)重，市場競爭力不強(qiáng)；后期組建的開發(fā)企業(yè)大多是股份制、民營性質(zhì)的企業(yè)，他們組建的時(shí)間短、經(jīng)驗(yàn)不足，綜合實(shí)力不強(qiáng)，一些企業(yè)甚至只有一、兩個(gè)低級(jí)技術(shù)人員或外聘幾個(gè)“掛羊頭”的技術(shù)人員或無技術(shù)人員，無經(jīng)營場所，無資金，他們*靠搞低層次、低技術(shù)含量的單體項(xiàng)目經(jīng)營，開發(fā)的檔次不高，難以形成規(guī)模，整體競爭實(shí)力弱，更談不上走出去參與競爭。房地產(chǎn)開發(fā)的低級(jí)企業(yè)過多，人財(cái)物配置不合理，資源浪費(fèi)，有限的資金多頭投資，規(guī)模小，社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益無法同步實(shí)現(xiàn)。一些地區(qū)低等級(jí)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)有幾十家甚至上百家，這樣一來，資源嚴(yán)重浪費(fèi)視必造成市場秩序的混亂和無序競爭的加劇，甚至助長一些**之風(fēng)。究其原因是行業(yè)主管部門宏觀管理和調(diào)控的力度不夠。普陀區(qū)海航房地產(chǎn)咨詢咨詢熱線房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)，在不同階段有著不同的表現(xiàn)形式和作用。

房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目的成本，是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的費(fèi)用支出，在市場物價(jià)一定的情況下，成本支出大小對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營管理盈利水平有著決定性的意義。因此房地產(chǎn)經(jīng)營管理成本估算，是房地產(chǎn)可行性研究中的一個(gè)**問題。房地產(chǎn)經(jīng)營管理成本估算，通常的作法是先分項(xiàng)估算，然后再進(jìn)行匯總，***做出成本估算表。房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目，涉及到國家***經(jīng)濟(jì)各個(gè)方面，因此在可行性報(bào)告中，必須對(duì)國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)行的狀況、經(jīng)營管理項(xiàng)目所在城市和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況、國家產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)市場供求等情況做出簡單的介紹和說明。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的可行性研究，是一項(xiàng)內(nèi)容十分***的技術(shù)也是一種經(jīng)濟(jì)的分析研究。這種研究不僅需要對(duì)市場、技術(shù)、規(guī)劃、組織等多種因素進(jìn)行綜合分析，而且還必須研究與國家社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境相適應(yīng)、以及與所在的城市和地區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)的問題。

觀念危機(jī)是制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的比較大障礙，這種危機(jī)主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：(一)被動(dòng)的市場意識(shí)。認(rèn)為用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和行政的手段完全可以替代市場經(jīng)濟(jì)的手段，有這種意識(shí)的主要來源于**和行政主管部門；認(rèn)為市場體制不完善，開發(fā)企業(yè)雖做好了競爭的準(zhǔn)備，卻無競爭的環(huán)境或自身的能力存在缺陷，等待思想起作用，怨市場機(jī)會(huì)、競爭不均等，信心不足，怨天尤人，有這種意識(shí)的主要來源于開發(fā)企業(yè)。(二)盲目的市場意識(shí)。認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)只有靠引進(jìn)外商、外資，才能帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，乃至經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展，“蝴蝶”、“蒼蠅”來了都是客，只求一個(gè)“外”字和規(guī)模的“大”字，誰都可以搞開發(fā)，誰都能搞好開發(fā)，這種觀念主要來源于地方黨政領(lǐng)導(dǎo)，他們急于發(fā)展城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)。這觀念危機(jī)是制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的比較大障礙。

資金是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的***推動(dòng)力和持續(xù)動(dòng)力，關(guān)系到經(jīng)營管理的全過程。因此房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究報(bào)告，必須根據(jù)經(jīng)營管理項(xiàng)目所需資金總額，確定資金籌集方式；計(jì)算籌資成本；科學(xué)地安排資金運(yùn)用方式。房地產(chǎn)投資建設(shè)是一項(xiàng)巨大的工程，投資建設(shè)具有階段性，決定了資金投入的時(shí)間性和順序性。因此，一方面必須為了節(jié)約資金的投入，降低投資成本，安排好資金投入的順序和時(shí)間；另一方面又必須保證資金的充分供應(yīng)，防止資金供應(yīng)斷檔，造成施工延誤和浪費(fèi)，來提高經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)市場是全部可行性報(bào)告的關(guān)鍵問題。市場分析主要包括：⑴對(duì)銷售市場狀況的預(yù)測(cè)；⑵對(duì)房地產(chǎn)市場的容量、飽和率或飽和度的分析；⑶對(duì)市場占有率的預(yù)期；⑷對(duì)市場銷售價(jià)格預(yù)測(cè)、銷售對(duì)象的分析、銷售計(jì)劃的制訂、以及未來市場變化對(duì)營銷過程的影響等。企業(yè)的文化是尊重專業(yè)和效率。浦東新區(qū)電子房地產(chǎn)咨詢答疑解惑

房地產(chǎn)投資經(jīng)營的固定性，決定了房地產(chǎn)投資經(jīng)營的不易變現(xiàn)性。普陀區(qū)咨詢房地產(chǎn)咨詢好處

為了認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和規(guī)律，提高對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析的認(rèn)識(shí)水平，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的管理，根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)可以把房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)劃分為不同的類型。自然風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的自然風(fēng)險(xiǎn)，是由房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中自然災(zāi)害，諸如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等造成的房地產(chǎn)破壞和損害而形成的風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，大體上來自兩個(gè)方面。一是由于***方面的原因引起的，例如國家***狀況和***形勢(shì)的變化，國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)方面政策的變革，以及國家和房地產(chǎn)方面法律法規(guī)等變動(dòng)形成的房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)；二是由于集體和個(gè)人的不恰當(dāng)或錯(cuò)誤的行為引起的，例如***、***、**等形成的風(fēng)險(xiǎn)等。其中對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營管理影響比較大的是國家***變動(dòng)和政策法律法規(guī)的變動(dòng)。普陀區(qū)咨詢房地產(chǎn)咨詢好處

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